最終更新: 2026年6月28日
マンションの管理組合運営は「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」を土台にしています。難しそうに見えますが、理事として知っておくべき基本は意外とシンプルです。
区分所有法は、マンションの「専有部分（各住戸）」と「共用部分（廊下・エレベーター等）」の権利関係を定め、管理組合の設立・運営・総会決議の方法に法的根拠を与える法律です。理事として最低限おさえるべきは「専有・共用の区別」「総会決議の種類（普通・特別・特別多数）」「管理組合の法的位置づけ」の3点です。
マンションのような「一棟の建物を複数人が区分して所有する」形態は、通常の不動産法だけでは対応しきれない問題が生じます。区分所有法はこの問題を解決するために1962年に制定され、その後複数回改正されています。
区分所有法は、区分所有者全員で構成される「管理組合」の存在を法律上定めています。マンションを購入した時点で自動的に管理組合員になるのはこの法律の規定によります。
玄関ドアの内側・室内の壁・床・天井の内側など、各区分所有者が単独で所有・使用できる部分です。専有部分のリフォームは原則として各自が費用を負担します。
廊下・エレベーター・外壁・屋根・エントランスなど、区分所有者全員で共有する部分です。共用部分の管理・修繕費用は管理費・修繕積立金で賄われます。専有部分と共用部分の境界については専有部分と共用部分の境界の具体例もご参照ください。
議決権の過半数で可決。通常の管理事項（予算・決算・管理会社の選定など）はこれで決定します。
議決権の4分の3以上が必要。管理規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更などに適用されます。
議決権の5分の4以上が必要。建替えは区分所有者の財産に大きく影響するため、より厳しい要件が設定されています。
管理組合は法人格を持たない場合（権利能力なき社団）がほとんどですが、法人化（管理組合法人）することもできます。法人化するとより安定した組織運営が可能になりますが、手続きが必要です。詳しくは管理組合法人化のメリットをご覧ください。
Q：区分所有法と管理規約はどちらが優先されますか？
A：区分所有法が優先されます。管理規約は区分所有法の範囲内で定めるものであり、法律に反する規約の定めは無効です。
Q：賃借人（入居者）も区分所有法の対象になりますか？
A：賃借人は区分所有者ではないため管理組合員にはなりませんが、共用部分の使用ルールなどは適用されます。
Q：区分所有法は戸建てにも適用されますか？
A：原則として適用されません。区分所有法は一棟の建物を複数人が区分所有する場合を対象としています。
この内容を理事会で扱うときは、最初から結論を急がず、現在の管理規約、過去の総会決議、管理会社からの報告資料を並べて確認します。費用や手続きが関係する場合は、見積書、契約書、議事録、住民への通知方法を分けて整理すると、後から経緯を追いやすくなります。
また、理事長や一部の理事だけで抱え込まず、確認事項、未決事項、次回までの宿題を一覧にして共有することが大切です。専門的な判断が必要な場面では、管理会社、マンション管理士、税理士、弁護士などに確認する余地を残しておくと、無理な断定を避けられます。
区分所有法は管理組合運営の法的土台です。「専有・共用の区別」「総会決議の3種類（普通・特別・建替え）」「管理組合は法律上の組織」の3点を押さえておくと、日常の理事会・総会運営で迷うことが減ります。詳細は管理業務主任者や専門家に確認しながら運営しましょう。