最終更新: 2026年6月28日
マンションの管理組合運営は「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」を土台にしています。難しそうに見えますが、理事として知っておくべき基本は意外とシンプルです。
区分所有法は、マンションの「専有部分（各住戸）」と「共用部分（廊下・エレベーター等）」の権利関係を定め、管理組合の設立・運営・総会決議の方法に法的根拠を与える法律です。理事として最低限おさえるべきは「専有・共用の区別」「総会決議の種類（普通・特別・特別多数）」「管理組合の法的位置づけ」の3点です。
マンションのような「一棟の建物を複数人が区分して所有する」形態は、通常の不動産法だけでは対応しきれない問題が生じます。区分所有法はこの問題を解決するために1962年に制定され、その後複数回改正されています。
理事会実務では、区分所有法を条文暗記の対象としてではなく、管理規約、総会決議、共用部分の管理、費用負担を整理するための土台として扱います。たとえば、共用部分の修繕を誰が決めるのか、規約変更にどの程度の賛成が必要か、区分所有者全員で構成する団体がどのように意思決定するのかを確認するときに関係します。
法律そのものの解釈は専門家確認が必要な場面もありますが、理事会では「どの資料を見ればよいか」を分けておくことが実務上の出発点になります。区分所有法、管理規約、使用細則、過去の総会議事録、管理委託契約書を並べて確認すると、法律上の枠組みとマンションごとの運用を混同しにくくなります。
区分所有法は、区分所有者全員で構成される「管理組合」の存在を法律上定めています。マンションを購入した時点で自動的に管理組合員になるのはこの法律の規定によります。
そのため、理事会は任意の親睦団体ではなく、区分所有者全体の共有財産を管理する組織として動きます。理事長や理事は日常の運営を担いますが、重要な事項は総会で決める必要があるため、理事会だけで完結できる事項と総会に上げる事項を分けることが大切です。
実務で迷いやすいのは、住民全員へのお願いと区分所有者への正式な通知を混同する場面です。賃借人にも生活上のルール周知は必要ですが、総会招集通知や議決権行使は区分所有者を相手に整理するため、外部所有者が多いマンションでは送付先一覧の更新が重要になります。
玄関ドアの内側・室内の壁・床・天井の内側など、各区分所有者が単独で所有・使用できる部分です。専有部分のリフォームは原則として各自が費用を負担します。
ただし、専有部分の中に見える設備でも、共用配管や躯体に関係するものは管理組合の確認が必要になることがあります。床下、壁内、天井裏、バルコニーまわりなどは境界が分かりにくいため、リフォーム申請、漏水、騒音、設備更新の場面では、規約別表や細則で扱いを確認します。
理事会で使うチェック項目としては、工事範囲、共用部分への影響、作業時間、搬入経路、近隣住戸への案内、申請書類の有無があります。専有部分だから理事会は関係しないと単純に扱うのではなく、共用部分に影響する可能性があるかを確認する視点が必要です。
廊下・エレベーター・外壁・屋根・エントランスなど、区分所有者全員で共有する部分です。共用部分の管理・修繕費用は管理費・修繕積立金で賄われます。専有部分と共用部分の境界については専有部分と共用部分の境界の具体例もご参照ください。
共用部分には、目に見える廊下や階段だけでなく、構造部分、外壁、屋上、共用配管、電気設備、消防設備なども含まれます。どこまでが共用部分かはマンションごとの規約で整理されているため、修繕費用を決める前に、対象箇所が管理組合負担なのか個人負担なのかを資料で確認します。
特に漏水、外壁不具合、バルコニー床、玄関扉、窓サッシは相談が多い領域です。理事会では、原因調査前に負担者を決めつけず、写真、調査報告、規約の該当箇所、保険確認の結果をそろえてから説明する流れにすると、住民間の対立を抑えやすくなります。
議決権の過半数で可決。通常の管理事項（予算・決算・管理会社の選定など）はこれで決定します。
普通決議に当たる事項でも、議案書には提案理由、金額、実施時期、比較資料を記載しておくと、委任状や議決権行使書を出す区分所有者が判断しやすくなります。理事会では、出席者だけの理解で進めるのではなく、欠席者にも伝わる資料になっているかを確認します。
議決権の4分の3以上が必要。管理規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更などに適用されます。
特別決議が関係しそうな議案では、普通決議で足りるかを理事会だけで断定しない運用が安全です。規約変更、大きな共用部分変更、専有使用権に影響する事項などは、管理会社や専門家に確認し、議案書に「確認した前提」を残しておくと後日の説明がしやすくなります。
議決権の5分の4以上が必要。建替えは区分所有者の財産に大きく影響するため、より厳しい要件が設定されています。
建替えや大規模な再生検討は、通常の修繕議案とは資料量も検討期間も大きく異なります。初期段階では、建物診断、長期修繕計画、資金計画、住民アンケート、説明会記録を積み上げ、総会決議に進む前の合意形成を丁寧に残すことが重要です。
管理組合は法人格を持たない場合（権利能力なき社団）がほとんどですが、法人化（管理組合法人）することもできます。法人化するとより安定した組織運営が可能になりますが、手続きが必要です。詳しくは管理組合法人化のメリットをご覧ください。
法人化していない管理組合でも、総会で決めた内容、理事長名で締結する契約、管理費等の会計、工事発注の記録は組織として管理します。理事長個人の判断と管理組合としての意思決定を分けるため、理事会議事録、総会議事録、契約書、見積比較表を一連の資料として保存することが大切です。
法的位置づけを意識すると、口頭合意や慣例だけで進めるリスクも見えやすくなります。たとえば、長年の慣習で使っている共用部分、駐車場や専用庭の利用、管理費等の滞納対応は、規約・細則・過去決議と照合してから説明すると、理事会の判断過程を残せます。
Q：区分所有法と管理規約はどちらが優先されますか？
A：区分所有法が優先されます。管理規約は区分所有法の範囲内で定めるものであり、法律に反する規約の定めは無効です。
Q：賃借人（入居者）も区分所有法の対象になりますか？
A：賃借人は区分所有者ではないため管理組合員にはなりませんが、共用部分の使用ルールなどは適用されます。
Q：区分所有法は戸建てにも適用されますか？
A：原則として適用されません。区分所有法は一棟の建物を複数人が区分所有する場合を対象としています。
区分所有法は管理組合運営の法的土台です。「専有・共用の区別」「総会決議の3種類（普通・特別・建替え）」「管理組合は法律上の組織」の3点を押さえておくと、日常の理事会・総会運営で迷うことが減ります。詳細は管理業務主任者や専門家に確認しながら運営しましょう。
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