最終更新: 2026年6月28日
「玄関ドアは誰が直すのか」「バルコニーは自分のものか」——専有部分と共用部分の境界は管理組合でよく問題になります。具体例で整理しておくと実務がスムーズになります。
専有部分は「住戸内部の区分所有者が単独使用する部分」、共用部分は「建物の躯体・設備など全員で共有する部分」です。玄関ドア・窓サッシ・バルコニーは共用部分とする管理規約が一般的で、修繕費は管理組合（修繕積立金）が負担します。ただし詳細は各マンションの管理規約で定められるため、規約を確認することが基本です。
玄関ドアは外観の統一性に関わる共用部分として扱われるのが一般的です。鍵シリンダーは専有部分とするケースもあります。ドアの色変更や交換は管理組合の許可が必要なことが多いため、勝手に変更しないよう注意が必要です。
窓サッシは外壁の一部として共用部分とされるのが一般的です。ガラスの交換も管理組合が対応するケースが多いですが、規約によって異なります。室内側のカーテン・ブラインドは専有部分です。
バルコニーは共用部分ですが、各住戸が「専用使用権」を持つという扱いが一般的です。日常的な清掃は居住者の責任ですが、床の防水工事などは管理組合（修繕積立金）が負担します。避難経路に物を置くことは禁止されています。
縦管（建物全体の主配管）は共用部分、横引き管（各住戸への枝管）は専有部分とするケースが多いです。ただし専有部分内の横引き管でも、漏水が共用部分に影響する場合は管理組合が対応することもあります。詳細は規約で確認してください。
管理組合が修繕積立金から費用を負担します。区分所有者個人が勝手に修繕することは原則できません。
区分所有者が自己負担で行います。ただしリフォーム工事を行う際は管理組合への申請・承認が必要な場合があります。
Q：専有部分内の給湯器が壊れました。修繕費は自己負担ですか？
A：給湯器は専有部分の設備として、一般的に区分所有者の自己負担です。ただし給湯器に接続する配管の状況によっては管理組合に相談が必要な場合もあります。
Q：バルコニーにエアコンの室外機を置いてもよいですか？
A：多くのマンションでは一定のルールの範囲内で認められています。避難経路の確保・排水への配慮が必要で、管理規約や使用細則を確認してください。
Q：共用廊下の電球が切れています。誰が交換しますか？
A：共用廊下は共用部分のため、管理組合（または管理会社）が対応します。居住者個人が勝手に交換する必要はありません。管理会社または管理組合に連絡してください。
この内容を理事会で扱うときは、最初から結論を急がず、現在の管理規約、過去の総会決議、管理会社からの報告資料を並べて確認します。費用や手続きが関係する場合は、見積書、契約書、議事録、住民への通知方法を分けて整理すると、後から経緯を追いやすくなります。
また、理事長や一部の理事だけで抱え込まず、確認事項、未決事項、次回までの宿題を一覧にして共有することが大切です。専門的な判断が必要な場面では、管理会社、マンション管理士、税理士、弁護士などに確認する余地を残しておくと、無理な断定を避けられます。
専有・共用の境界は「玄関ドア・窓・バルコニーは共用、室内は専有」が基本的な目安です。修繕費の負担も境界によって変わるため、トラブルが起きる前に管理規約で自マンションの定めを確認しておきましょう。判断に迷う場合は管理会社または管理業務主任者に相談するのが確実です。