最終更新: 2026年7月9日
台所やトイレから出る排水は、共用の縦管・横引管を通じて外部の下水道へ流れていきます。この排水管の内側には年月とともに油脂やスケール（水あか）が付着し、放置すると詰まりや悪臭、最悪の場合は逆流による漏水事故につながります。受水槽の清掃のような明確な法定周期はありませんが、多くの管理組合が高圧洗浄を定期的に実施しています。実施頻度の考え方と、理事会が確認しておきたいポイントを整理します。
排水管の高圧洗浄には水道法の簡易専用水道のような法律上の実施義務はありませんが、油脂・スケールの蓄積による詰まりや漏水事故を予防する目的で、1年に1回、遅くとも2年に1回のペースで実施している管理組合が一般的です。管理委託契約の業務範囲に含まれているか、専有部内の配管まで対象になっているかを確認し、住民への立ち入り案内を早めに出すことが実務上のポイントになります。
マンションの排水管は大きく分けて、複数の住戸をまとめて下水道へつなぐ「共用部の縦管・横引管」と、各住戸のキッチン・浴室・トイレから縦管までをつなぐ「専有部の枝管」があります。区分所有法上、縦管本体は共用部分として管理組合の維持管理対象になりますが、専有部の枝管は専有部分に含まれる扱いが一般的です。実務では、共用部分の縦管だけを洗浄する管理組合もあれば、専有部の枝管まで含めて全戸一斉に洗浄する管理組合もあり、管理委託契約や過去の実施履歴でどちらの範囲になっているかを確認しておく必要があります。
キッチンからの油脂は排水管の内壁に少しずつ付着し、時間の経過とともに層になって固まっていきます。浴室・洗面台では髪の毛やせっけんかすが同様に蓄積します。これらが進行すると排水の流れが悪くなり、詰まりによる逆流、悪臭、排水管の腐食を早める要因になります。特に低層階や最下層の住戸は、上層階からの排水が集中する縦管の合流点に近いため、詰まりの影響を受けやすい位置にあることが知られています。
受水槽の法定検査のような明確な周期の定めはありませんが、多くの管理会社・設備業者は年1回の高圧洗浄を推奨しており、長期修繕計画の中に毎年の定例業務として組み込んでいる管理組合が一般的です。飲食店舗が入る複合用途のマンションや、築年数が古く配管の劣化が進んでいる建物では、年1回よりも短い周期を検討するケースもあります。逆に居住のみで築浅の建物では、2年に1回程度に間隔を広げて費用を抑えている例も見られます。頻度を決める際は、過去の詰まり・悪臭のクレーム件数や、長期修繕計画上の配管更新時期を踏まえて設備業者に相談するのが実務的な進め方です。
専有部の枝管まで洗浄範囲に含める場合、作業員が各住戸に立ち入る必要があります。実施日の1か月程度前から掲示・書面で案内し、立ち会いが必要な時間帯を明示しておくと、当日の不在によるやり直しを減らせます。長期不在や高齢者のみの世帯など、案内が届きにくい住戸については、管理員や理事が個別に声をかける運用を組み合わせている管理組合もあります。正当な理由なく立ち入りを拒否する住戸への対応は、管理規約上の共同の利益に反する行為の扱いも関係するため、個別の判断が必要な場合は早めに管理会社や専門家に相談することが望まれます。
費用は建物の規模・配管の延長・専有部を含めるかどうかで幅がありますが、共用部の縦管のみの洗浄であれば建物全体で数十万円程度、専有部の枝管まで含める全戸一斉洗浄では1戸あたり数千円から1万円程度が目安とされています。管理委託契約の中に定例業務として含まれている場合と、都度の別途発注になっている場合があるため、契約書の業務範囲表を確認し、含まれていない場合は長期修繕計画の中でいつ・いくらの予算を見込むかを整理しておくとよいでしょう。
排水管の高圧洗浄は、水を「送る」側の設備である受水槽の清掃や給水管の更新工事と混同されやすいため、整理しておきます。受水槽の清掃・検査は水道法に基づく法定義務があり得る点が排水管洗浄と異なります。給水管更新は老朽化した配管そのものを取り替える大規模な工事で、周期の目安は15〜20年程度とされ、費用も高額になります。これに対して排水管の高圧洗浄は配管を取り替えずに内部の汚れを除去する定期メンテナンスであり、給水管更新までの期間を延ばす予防効果はあっても、更新工事の代わりにはならない点に注意が必要です。
Q: 排水管の詰まりが起きてから洗浄を依頼すればよいのではないですか。
A: 個別のトラブル対応として緊急洗浄を依頼することは可能ですが、詰まりが起きる前の定期洗浄のほうが、複数戸にまたがる大規模な逆流事故を防ぎやすいという考え方が一般的です。
Q: 洗浄当日に不在の場合はどうなりますか。
A: 専有部を含む洗浄では、不在の住戸は当日の作業ができず、別日の再訪問や個別対応になることが多いです。案内時に在宅可能な日時を早めに確認しておくと調整がしやすくなります。
Q: 洗浄業者は管理会社が自動的に手配してくれますか。
A: 管理委託契約に定例業務として含まれていれば管理会社が手配しますが、含まれていない場合は理事会が個別に発注する必要があります。契約書の業務範囲を確認しておくことが実務の出発点になります。
排水管の高圧洗浄は法律上の実施義務こそありませんが、詰まりや逆流事故を予防するために年1回から2年に1回のペースで実施している管理組合が一般的です。共用部の縦管だけを対象にするか専有部の枝管まで含めるかで費用も住民案内の手間も変わるため、管理委託契約の業務範囲と過去の実施履歴を理事会で確認し、長期修繕計画に組み込んでおくことが実務上の要点になります。
書式・テンプレートをすぐ使いたい方へ
理事会・総会・管理会社変更・修繕など実務で使えるWord書式10冊をまとめたセットをnoteで販売しています。