最終更新: 2026年6月28日
新築マンションに入居したばかりで「管理組合って何から始めればいいの？」と戸惑う方は多いです。設立から最初の1年の流れを整理しました。
新築マンションの管理組合は、入居後に開催される「設立総会」で正式に発足します。設立総会では管理規約の承認・役員（理事・監事）の選出・管理会社との契約承認が主な議題です。分譲会社（デベロッパー）が主導して準備するケースが多く、購入者はまず設立総会への参加と役員の受け入れ準備をしておきましょう。
新築マンションでは分譲会社が管理規約の原案・長期修繕計画・管理会社との契約案を用意します。購入者は入居前に管理規約（案）を受け取り、内容を確認しておくことが重要です。
全戸または一定数が入居した後、分譲会社の主導で「管理組合設立総会」が開催されます。この総会で管理規約の承認・理事・監事の選出・管理会社との委託契約の承認が行われ、管理組合が正式に発足します。
設立総会後、分譲会社から管理組合へ建物の設計図書・設備台帳・鍵類・引き渡し書類などが引き渡されます。管理会社と連携しながら初年度の運営を進めます。
分譲会社が作成した管理規約は国土交通省のマンション標準管理規約を参考にしていることが多いですが、独自の条項が入っている場合もあります。禁止事項・ペットの取り扱い・駐車場の利用条件などを入居前に確認しましょう。
設立時の管理費・修繕積立金の金額が長期修繕計画と整合しているかを確認します。特に修繕積立金は新築時に低く設定されていて後から増額されるケースが多いため注意が必要です。
設立直後の理事会は管理組合としての慣行がまだなく、管理会社のサポートを受けながら運営を学ぶ期間でもあります。管理会社の担当者と密に連絡を取り、疑問点は積極的に確認する姿勢が大切です。理事の基本的な役割は理事の義務と責任もあわせてご覧ください。
Q：管理組合設立総会に出席できない場合はどうすればよいですか？
A：委任状または議決権行使書を提出することで、総会に出席しなくても議決に参加できます。設立総会の案内に同封されている書類を確認してください。
Q：初代の理事は誰がなるのですか？
A：設立総会で立候補・推薦・抽選などの方法で選出されます。分譲会社がある程度の候補者調整をしているケースもあります。
Q：管理会社は変更できますか？
A：総会の普通決議で変更できます。ただし設立直後は管理会社の引き継ぎも重要なため、数年間の運営状況を見てから判断するのが一般的です。
この内容を理事会で扱うときは、最初から結論を急がず、現在の管理規約、過去の総会決議、管理会社からの報告資料を並べて確認します。費用や手続きが関係する場合は、見積書、契約書、議事録、住民への通知方法を分けて整理すると、後から経緯を追いやすくなります。
また、理事長や一部の理事だけで抱え込まず、確認事項、未決事項、次回までの宿題を一覧にして共有することが大切です。専門的な判断が必要な場面では、管理会社、マンション管理士、税理士、弁護士などに確認する余地を残しておくと、無理な断定を避けられます。
新築マンションの管理組合は設立総会で正式に発足します。管理規約の内容確認・設立総会への参加・役員の選出が最初のステップです。初年度は管理会社と密に連携しながら運営の仕組みを学び、次年度以降の自立した運営につなげていきましょう。