最終更新: 2026年7月10日
2023年10月にインボイス制度（適格請求書等保存方式）が始まってから、「うちの管理組合も対応が必要なのでは」と理事会で話題になることがあります。結論からいえば、管理費・修繕積立金のみを収入源とする一般的な管理組合には、インボイス制度は原則として影響しません。ただし、駐車場の外部貸出や携帯基地局の設置料など、区分所有者以外からの収入がある管理組合は事情が異なります。何が対象で何が対象外かを整理しておきます。
区分所有者から徴収する管理費・修繕積立金は、国税庁の質疑応答事例「マンション管理組合の課税関係」により消費税法上「不課税」（対価性のある資産の譲渡等に該当しない取引）とされており、そもそも消費税の納税義務が生じないため、インボイス制度への対応は不要です。一方、駐車場の外部貸出・携帯基地局の設置料・共用施設の外部貸しなど、区分所有者以外を相手とする収益事業がある管理組合は、その部分の売上が消費税の課税対象になり得ます。基準期間の課税売上高が1,000万円を超えると自動的に課税事業者になるほか、取引先から適格請求書の発行を強く求められている場合は、金額にかかわらず登録の要否を検討する必要があります。
インボイス制度（適格請求書等保存方式）は2023年10月1日に始まった消費税の仕入税額控除の仕組みで、買い手が消費税の仕入税額控除を受けるには、売り手が発行する「適格請求書（インボイス）」の保存が必要になります。インボイスを発行できるのは、税務署に登録した「適格請求書発行事業者」に限られます。制度の主な当事者は、消費税の課税事業者として日常的に取引を行う法人・個人事業主であり、管理費・修繕積立金という不課税の会費収入だけで運営されている管理組合は、この制度の想定する当事者にそもそも該当しません。
国税庁の質疑応答事例では、マンション管理組合は区分所有者を構成員とする団体（人格のない社団）であり、その構成員である区分所有者との間で行う管理費・修繕積立金のやり取りは、事業として対価を得て行う資産の譲渡等（消費税の課税対象取引）には該当せず、「不課税」として扱われるとされています。不課税取引には消費税が課されないため、管理組合が管理費・修繕積立金の収入について消費税の申告・納税を行う必要はなく、区分所有者に対して適格請求書を発行する義務もありません。管理費・修繕積立金のみで運営されている一般的な管理組合であれば、インボイス制度への登録手続きは不要と考えてよい範囲です。
区分所有者以外の第三者を相手にした取引は、管理費・修繕積立金とは異なり、対価性のある通常の取引として消費税の課税対象になり得ます。代表的な例が、区分所有者以外の外部者への駐車場の賃貸、携帯電話事業者への基地局設置スペースの賃貸、集会室等の共用施設の外部貸しです。これらの収入が発生している管理組合は、基準期間（原則として2年前の課税期間）の課税売上高が1,000万円を超えると、免税事業者ではなく課税事業者として消費税の申告義務が生じます。1,000万円以下であっても、駐車場を借りている事業者側から「インボイスを発行してほしい」と求められるケースがあり、この場合は登録するかどうかを理事会・総会で検討する必要があります。登録しない場合、相手方の事業者は仕入税額控除を受けられなくなり、契約継続に影響する可能性がある点が実務上の判断材料になります。
課税事業者として適格請求書発行事業者への登録を選ぶ場合は、管理組合の納税地を所轄する税務署へ「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出します（e-Taxによる電子申請、または書面提出のいずれも可能）。登録後は、発行した適格請求書の写しを7年間保存する義務が生じるほか、消費税の申告業務が新たに発生するため、顧問税理士がいない管理組合は登録前に税理士へ相談し、記帳・申告にかかる費用と負担を試算しておくことをおすすめします。管理組合が法人化しているかどうかで税務上の扱いが変わる場合もあるため、法人化の有無もあわせて税理士に確認しておくと手続きがスムーズです。
ここまでは管理組合が「売り手」としてインボイスを発行する側の話ですが、管理会社や工事業者への管理委託費・修繕費の支払いという「買い手」側の視点もあります。管理組合自体が消費税の課税事業者でない（駐車場等の収益事業がない）場合は、そもそも仕入税額控除を行う立場にないため、支払先の管理会社・工事業者が適格請求書発行事業者かどうかを確認する実務上の必要性は乏しくなります。一方、駐車場収入等で管理組合が課税事業者になっている場合は、管理会社・工事業者から受け取る請求書が適格請求書の要件（登録番号・税率ごとの消費税額等の記載）を満たしているかどうかが、仕入税額控除の計算に影響します。取引先が適格請求書発行事業者に登録済みかどうかは、国税庁の「適格請求書発行事業者公表サイト」で登録番号から確認できます。
Q: 管理費・修繕積立金の領収書や請求書に、インボイス制度に対応した記載は必要ですか。
A: 管理費・修繕積立金の徴収は不課税取引であり消費税の課税対象外のため、区分所有者への請求書・領収書に適格請求書としての記載事項（登録番号等）を含める必要はありません。
Q: 駐車場の賃料収入が少額でも、インボイスの登録を検討したほうがよいですか。
A: 金額の多寡よりも、貸出先の事業者から適格請求書の発行を求められているかどうかが判断のポイントになります。求められていない、または貸出先が個人（消費税の仕入税額控除に関心がない）であれば、登録の緊急性は低いと考えられます。
Q: すでに管理組合が法人化している場合、インボイス制度の扱いは変わりますか。
A: 法人化の有無自体が不課税取引の判定を変えるものではありませんが、法人化した管理組合が収益事業を行う場合の税務処理は個別の事情によって異なるため、法人化を検討・実施済みの管理組合は税理士に個別に確認することをおすすめします。
インボイス制度は、管理費・修繕積立金のみを収入源とする一般的な管理組合には原則として影響しません。区分所有者から徴収する管理費・修繕積立金は消費税法上「不課税」であり、登録義務も請求書への記載義務もないためです。一方、駐車場の外部貸出や携帯基地局の設置料といった区分所有者以外を相手にした収益事業がある管理組合は、課税売上高の水準や取引先からの要請の有無に応じて、適格請求書発行事業者への登録を検討する必要があります。自組合が収益事業を行っているかどうかをまず確認し、該当する場合は税理士に相談したうえで登録の要否を判断することが実務上の進め方です。
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